Waardasies: Besware sluit – só werk die proses

Met eiendomseienaars wat nog tyd het om beswaar aan te teken op die jongste munisipale waardasies van hul eiendom, het dié courant by die Swartland Munisipaliteit (SM) aangeklop om net weer die hele kwessie en stelsel van munisipale waardasies te verfris.
In terme van dié courant se beleid om lesers in te lig en met korrekte feite te bemagtig, het ons ‘n paar vrae aan Alwyn Zaayman (Senior Bestuurder: bou-omgewing van die munisipaliteit), gevra.

Hier volg die vrae en volledige antwoorde.

• Hoe werk die vasstelling van ‘n waardasie per eiendom? M.a.w. watter kriteria/faktore word gebruik in die vasstelling van ‘n bedrag? Is die bedoeling om dit by ‘n markverwante verkoopprys te kry?
“Die Wet se beskrywing van markwaarde is in kort as volg: Die verkoopprys wat deur ‘n gewillige koper, aan ‘n gewillige verkoper betaal sal word, in die ope mark en tydens ‘n armlengte transaksie, sonder enige invloed van buite en ná deeglike bemarking van die onderwerpeiendom.
“Hoe bepaal ons waardeerders hierdie waarde? Hul volg ‘n ‘Massa-waardasie’-proses en gebaseer op erkende wiskundige metodes word die eiendomme basies op gemiddeldes waardeer, wat op sy beurt veroorsaak dat daar in sommige gevalle steeds tekortkominge kan wees, juis as gevolg van die wisselvalligheid in die eiendomsmark tans.
“So hoe gaan hulle te werk? Hulle bepaal ‘Homogene Areas’ (sien ‘n homogene area bv. as ‘n sekuriteirtskompleks), ‘n area met dieselfde omstandighede wat die mark sal beïnvloed, dieselfde tipes huise en ouderdom daarvan.
“Ongelukkig is ons nie altyd so gelukkig nie en sit ons met baie klassifikasies van eiendomme in een homogene area, dit is waar die wiskundige metodes gebruik word. Hulle ontleed dan die eiendomme wat verkoop is binne ‘n sekere tydperk voor die algemene waardasie-datum.
“Hierdie eiendomme word dan ontleed vir die volgende: ouderdom; algemene indruk; toestand; klas; boumateriale; erfgrootte; vorm van erf en grootte van die geboue. Daarna word dit met die res van die eindomme in die spesifieke homogene area vergelyk ten einde so na as moontlik aan markwaarde te kom. Hierdie is nie ‘n ‘excact sience’ nie. Daarvoor laat die wet toe vir ‘n beswaarproses sowel as ‘n appelproses waarin eienaars/publiek kans kry om moontlike foute uit te wys en die waardeerders die geleentheid kry om dit reg te stel. In kort kyk die waardeerders na alles waarna ‘n voornemende ingeligte koper sou kyk indien hy self ‘n eiendom wil koop.”

• Is die proses maar dieselfde vir residensiële -, sake en landelike eiendomme?
“Die proses vir residensiële eiendomme is basies dieselfde as by landelike eiendomme, maar die verskil is wat ontleed word. Sake-eiendom word op inkomste gebaseer. M.a.w. hul gebruik huurinkomste minus uitgawes (per jaar) en daardie netto wins/verlies word gekapitaliseer om by die markwaarde van eiendom uit te kom. Die proses word gekompliseer deurdat gemiddeldes tydens ons verkope-ontledings gebruik word. Indien ‘n eienaar wel sy werklike netto wins/verlies tydens die beswaarproses kan toon, kan die waarde in die proses verander in lyn met die werklike kostes.”

• Hoe dikwels word die algemene waardasie gedoen?
“Die algemene waardasie moet elke 5 jaar in terme van die huidige wetgewing geskied, voorheen was dit elke 4 jaar.”

• Hoekom ‘n aanvullende waardasierol en hoe dikwels word die aanvullende rol gedoen?
“Die wetgewing bepaal ‘n munisipaliteit moet minstens een keer ‘n jaar sy waardasierol opdateer en die meganisme is d.m.v. ‘n aanvullende waardasie-proses. Eiendomme wat se status/omstandighede oor tyd verander het, word op ‘n aanvullende waardasielys geplaas ten einde aanpassings waar nodig tydig te hanteer. Normaalweg doen die SM ‘n aanvullende waardasieproses twee keer per jaar. Die SM verskaf inligting van eiendomme wat se status/omstandighede verander het, in Julie en Desember elke jaar aan ons diensverskaffer, Suid Kaap Waardeerders, ten einde toepaslike aanpassing te doen.”

• Doen die munisipaliteit self die waardasies?
“Nee. Die SM stel ‘n diensverskaffer deur middel van ‘n mededingende proses aan, wat beide die algemene en die aanvullende waardasieprosesse met verwante prosesse hanteer. Die huidige diensverskaffer is Suid Kaap Waardeers.”

• Is daar basiese tendense (persentasiegewys) per dorp op gemiddelde toenames van die vorige algemene waardasie tot die nuwe een op eiendomme waar nie verbeteringe aangebring is nie?
“’n Persentasie-styging van vorige algemene waardasie na nuwe algemene waardasie is ‘n algemene wanpersepsie by eienaars regoor Suid-Afrika, omrede die spesifieke homogene area word ontleed met inagneming van die vasstelling van die regressielyne binne die betrokke homogene area. Enige styging/daling hou direk verband met die nuutste verkope (markinligting) se ontledings en nie a.g.v. ‘n suiwer aanpassing van vorige waardes na nuwe waardes nie. Die nuutste verkope is bepalend.”

• Wat is die huidige koers vir die onderskeie tipes eiendom en is dit dieselfde vir die hele Swartland?
“Die koerse tans is soos bepaal deur die Raad einde Mei 2019. Vir residensieel is dit 0,6490; vir besigheid is dit 0.8580 en vir plase is dit 0,1623 en is in die totale Swartland van toepassing. Hierdie koerse kan egter nog tydens begrotingsbesluite in 2020 gewysig/aangepas word, alvorens implementering op 1 Julie 2020 plaasvind. Eienaars van landelike eiendomme moet egter bedag wees dat hul eiendom teen die korrekte kategorie klassifiseer word, omrede dit gaan bepaal teen watter koers die waardasiebedrag op u eiendom verwerk gaan word.”

• Is daar rabatte/kortings vir spesifieke mense bv. in die laer inkomste-kategorie en ook pensioentrekkers? Wat is die kriteria waaraan hulle moet voldoen?
“ (i) Ten opsigte van Swartland se deernisbeleid is finansiële ondersteuning vir laer-inkomste huishoudings beskikbaar.
(ii) Aansoek vir die finansiële ondersteuning, moet by die kredietbeheerafdeling gedoen word.
Huishoudings met inkomste van R 4 515-00 en minder kwalifiseer vir die finansiële ondersteuning, onderhewig aan finansiële volhoubaarheid en bekostigbaarheid, sal finansiële hulp aan deernishuishoudings soos volg toegeken word:
(a) 50 kwh elektrisiteit per maand. Ingesluit sal wees die basiese heffing waar ‘n konvensionele meter geïnstalleer is.
(b) Rioolfooie asook die fooi vir die uitsuig van ‘n septiese tenk.
(c) Die fooi betaalbaar ten opsigte van vullisverwydering.
(d) 6 kl water wat sal insluit die waternetwerkfooi.
(e) Belasting betaalbaar wat bereken sal word tot die maksimum bedrag van die belastingtarief vermenigvuldig met R100 000 of minder soos jaarliks deur die Raad besluit. Die R15 000 kwytskelding wat ten opsigte van artikel 17(1)(h) van die wet bepaal word, sal uitgesluit word uit die berekening.
Persone 60 jaar en ouer, kan vir korting op eiendomsbelasting aansoek doen. ‘n Volledig voltooide aansoekvorm met vereiste dokumentasie moet nie later as 30 September 2020 aan Swartland Munisipaliteit besorg word soos vereis in die aansoekvorm.”

• Hoe werk die proses as ‘n eienaar nie tevrede is met die waardasie nie?
“Die eienaar kan beswaar aanteken teen die betrokke waardasiebedrag en selfs ook teen die kategorie waarteen die eiendom aangeslaan sal word.
“Hierdie beswaar moet plaasvind binne die voorgeskrewe tydperk soos vermeld in die kennigewing.
“Die beswaar word na die munisipale waardeerder (in dié geval Suid Kaap Waardeerders ) verwys, ten einde tydig daarop te reageer en die eienaar van sy besluit in kennis te stel. Indien die eienaar nie met die uitkoms van die munisipale waardeerder tevrede is nie, kan hy/sy appèl aanteken wat dan deur die Waardasie-Appèlraad oorweeg sal word. Die Waardasie-Appèlraad bestaan uit eksterne lede wat deur die Minister van Plaaslike Regering in die Wes-Kaap aangestel word.”