Kerksaal word woonstelle; “bouwerk gestaak” oor afwyking

Die Ou NG Kerk-saal op Riebeek-Kasteel word tans deur die nuwe eienaar gedeeltelik afgebreek om in agt lewensregwoonstelle te omskep.
Die kerkraad het besluit om die perseel, waar ook twee woonerwe afgesny kon word, van die hand te sit met die oog op ‘n nuwe kerksaal aan die agterkant van die historiese kerkgebou aan Hoofstraat.

Die ou kerksaal is volgens ‘n plaak by die voordeur in 1959 gebou.
‘n Fotoblik op ‘n klompie argieffoto’s van dié courant van die afgelope twee dekades
Die dak van die saal is reeds verwyder en volgens die planne sal daar ná voltooiing ‘n oop gang in die middel van die gebou wees met vier tweeslaapkamerwoonstelle vir bejaardes aan elke kant van die gang met klein tuine vir elke woonstel.
Daar is ook agt motorhuise. Dié het egter nou ontevredenheid onder bure en ander inwoners ontketen omdat die kopmuur van die agt motorhuise op of naby die eiendom se grens aan Skoolstraat gebou is.

Die eienaar/ontwikkelaar, Mark Tame, is luidens die webwerf van Percipient Property Solutions dié onderneming se besturende direkteur. “Mark het meer as 31 jaar ondervinding in eiendom.”
Tame sê die planne vir die nuwe woonstelle en motorhuise is só deur die Swartland munisipaliteit goedgekeur sonder om hom in kennis te stel dat hy moet aansoek doen vir die verslapping van die boulyn.
Hy sê hulle het fouteer, maar hy sal dit so goedgekeur kry. Dit het hom nou net drie maande teruggesit met die projek.

Die kerksaal se terrein het ‘n gedeelte tussen Skool-, Piet Retief- en Van Riebeekstrate beslaan en naas die saal, ‘n selfoontoring en ‘n paar bome, was dit die afgelope dekades ‘n onommuurde oop erf. Twee erwe aan die Van Riebeekstraat-kant is afgesny en intussen aan ander eienaars verkoop.

Op die Skoolstraatkant (oostekant) strek die nuwe motorhuise wat gebou word tot op of baie naby die erf se grens.
Daar is voorheen wel ‘n verslapping van die boulyn aan die suidekant, waar die bestaande selfoontoring is, goedgekeur.
Inwoners van die vallei het nou ‘n petisie onderteken om kapsie te maak teen die “hoë” kopmuur van die motorhuise. Die Swartland Munisipaliteit wys deaarop dat dit “nie ‘n grensmuur is nie. Dit is die muur van die gebou wat tot op die erfgrens opgerig is.”

Henry Steere, een van die bure aan die oorkant (oostekant) van Skoolstraat, het formeel by die Swartland Munisipaliteit beswaar gemaak teen die motorhuise se kopmuur wat ‘n hoogte van 3 meter oorskry. dié courant het met ‘n besoek die hoogte van die muur vanaf die sypaadjie se vlak gemeet. Dit was op een punt 3.02m hoog.

Saam met sy eis dat die muur tot ‘n laer hoogte binne die regulasie van die betrokke bywette afgebreek word, bevraagteken Steere ook of daar erfenisgoedkeuring verkry is vir die verandering en of gedeeltelike afbreek van die saal wat ouer as 60 jaar is.
Hy het ook ‘n petisie teen die hoogte van die muur by die beswaar aangeheg. Die petisie is deur 43 inwoners van die Riebeekvallei onderteken is. Daarin verklaar die inwoners dat die karakter van die dorp belangrik en waardevol is en dat die muur te hoog gebou is.
Tame sê die klagte oor die “streetscape” wat versteur word, is vreemd omdat daar nie werklik ‘n noemenswaardige “streetscape” in die strate in die onmiddellike omgewing is nie.
dié courant het by die munisipaliteit navraag gedoen oor die proses vorentoe en die betrokke bywette. Dit blyk inderdaad of daar nie goedkeuring verkry is vir die afwyking van die boulyn nie.
Ons plaas die vrae aan die munisipaliteit met die volledige terugvoer onveranderd.

1. Wat is die algemene bouregulasies/voorskrif in Riebeek-Kasteel vir wonings en ander geboue soos motorhuise ten opsigte van die afstand vanaf die grens van ‘n eiendom?
   “‘n Woonhuis, motorhuis en ander geboue is strukture wat moet voldoen aan die boulyne wat van toepassing is op ‘n erf. Indien strukture nie aan die boulyne kan voldoen nie, is daar ‘n aansoekproses vir die afwyking van die betrokke boulyn (soneringsparameter) ten einde af te wyk van die boulynbepaling ten opsigte van die posisie van ‘n betrokke struktuur. Die afwyking word beskou as ‘n permanente afwyking omdat die struktuur permanent is.”
2. Wat is die algemene bouregulasies/voorskrif in Riebeek-Kasteel ten opsigte van die hoogte van ‘n grensmuur?
   “Indien ‘n motorhuis voldoen aan die boulyne, moet dit voldoen aan die algemene bepalings ten opsigte van hoogtemeting. Dit is 8m muurplaathoogte en 10,5m totale hoogte van die gebou gemeet vanaf ‘n gradiëntlyn. (Let daarop dat daar ‘n sekere manier is waarop die gradiëntlyn bepaal word.)
   Daar is dan verdere bepalings van toepassing op motorhuise en motorafdakke binne boulyne…
   “…12.2.2 Motorhuise en motorafdakke binne boulyne
   Die volgende bykomende grondgebruikbepalings geld met betrekking tot motorhuise en motorafdakke binne boulyne:
   (a) Die munisipaliteit mag instem tot die oprigting van ’n motorhuis in die straatboulyn indien, volgens die mening van die munisipaliteit, die motorhuis nie redelikerwys op die voorgeskrewe afstand, as gevolg van die helling van die grondeenheid, of vir ander redes, geplaas kan word nie, met dien verstande dat die hoogte van sodanige motorhuis nie ’n hoogte van 4m, van die afgewerkte vloervlak tot die punt van die dak, sal oorskry nie;
   (b) ’n Motorafdak mag op die erfgrens opgerig word, met dien verstande dat:
   (i) die wydte van sodanige motorafdak, gemeet van rand tot rand van die dak en geut en parallel tot die erfgrens, nie 6,5m mag oorskry nie;
   (ii) die dak van die motorafdak deur yster- of houtstutte of steen-, beton- of sementpilare ondersteun word;
   (iii) die motorafdak nie op enige kant toegemaak mag word nie, behalwe met:
   (aa) ’n grensmuur of grensheining;
   (bb) ’n muur wat ’n buitemuur van ’n gebou uitmaak, of
   (cc) ’n ander muur of heining wat nie 1,25m in hoogte oorskry nie;
   (iv) die hoogte van sodanige motorafdak van die vloer tot die hoogste punt van die afdak se dak, nie 3m sal oorskry nie, en
   (v) die rande van die dakplate netjies afgerond moet word met fassiebord wat nie minder as 150mm in diepte is nie…”
3. Moet daar eers vir verslapping aansoek gedoen word alvorens ‘n plan wat die algemene bouregulasies oorskry, goedgekeur kan word?
   “Dit is korrek. Die regte term is dat ‘n afwyking van soneringsparameters goedgekeur moet word.”
4. Watter oorwegings kan die goedkeuring van so ‘n verslappingsaansoek gunstig of ongunstig beïnvloed?
   “Die kriteria vir besluitneming sluit die onderstaande in, maar is nie beperk daartoe nie:
   Algemene stadsbeplanningbeginsels, norme en standaarde.
   Kommentaar/besware van geaffekteerde partye.
   Die motivering van die aansoeker waarom die afwykings gunstig oorweeg moet word.
   Die fisiese eienskappe van die perseel – styl hellings, bestaande plantegroei (inheemse bome), die plasing van bestaande geboue, ens.
   Die algemene voldoening aan die pakket van soneringsparameters (dekking, hoogte, boulyne, ens.)
   Besluitneming wat nie toekomstige besluitneming gaan bemoeilik nie – die skep van ‘n presedent.”
5. Is daar enige appèlopsies vir beide eienaar en/of beswaarde inwoners of bure in die omgewing indien hul nie met die uitslag van so ‘n aansoek tevrede is nie?
   “Ja, die aansoeker en die geaffekteerde partye/beswaarmaker het ‘n reg tot appèl teen die besluit.”
6. Het die munisipaliteit ten opsigte van erf 361 (of die betrokke restant daarvan) die bouplanne met die motorhuise tot op of naby die grenslyn goedgekeur?
   “Die motorhuise aan skoolstraat is tot 0m op die erfgrens goedgekeur met ‘n bouplan. Die afwyking van die 5m straatboulyn is buite rekening gelaat ten tye van die goedkeuring van die bouplan. Hierdie oorsig word deur die munisipaliteit betreur. Dit moet egter nou reggestel word. (Neem kennis dat dit bly die aansoeker se verantwoordelikheid om die korrekte inligting met ‘n aansoek voor te hou, asook om die relevante aansoeke ter sprake, te doen.)
   Die eienaar is reeds besig met ‘n proses om ‘nuwe bouplanaansoek daarvoor in te dien vir oorweging. Geaffekteerde partye se kommentare/besware is reeds ontvang en is die eienaar tans besig om kommentaar daarop voor te berei. By die voltooiing daarvan kan dit die bouplanaansoek vergesel wanneer die aansoek ingedoen word.”
7. Het die munisipaliteit die bouplanne goedgekeur met die muur op of naby die grenslyn wat 3m in hoogte oorskry?
   “Die motorhuise aan Skoolstraat is goedgekeur tot op die straatgrens. Die muur van die motorhuise op die erfgrens is hoog 3,2m volgens die goedgekeurde bouplan. Let wel dit is nie ‘n grensmuur nie, dit is die muur van die gebou wat tot op die erfgrens opgerig is.”
8. Het die munisipaliteit die bouwerk aan die muur nou tydelik laat staak en hoe werk die proses nou vorentoe?
   “Die eienaar is versoek om enige bouwerk aan die motorhuise wat die 5m straatboulyn oorskry, te staak. Dit word eerbiedig deur die eienaar. Daar word egter voortgegaan met ander bouwerk op die goedgekeurde bouplanne.
   ‘n Nuwe bouplanaansoek moet gedoen word waar aansoek gedoen word vir afwyking van die straatboulyn. Gegewe daar ‘n beswaar ontvang is, gaan die afwyking verwys word na die Munisipale Beplanningstribunaal vir besluitneming.
   Wanneer ‘n besluit geneem is sal daar ook ‘n appèltydperk wees. Wanneer die appèlproses afgehandel is, is die besluitnemingsproses by die munisipaliteit afgehandel. Indien partye dan ‘n saak wil verder voer, moet hulle dit na die hooggeregshof neem.”